المنهج المقارن. طرق لتحديد قيمة العقارات

في الممارسات العالمية في مجال العمل تقييم العقارات المستخدمة ثلاثة مناهج:

• المقارنة أو السوق؛
• تكلفة.
• مربحة.

اختيار طريقة يعتمد على الهدف من التقييم والوضع الحقيقي، التي وضعت في جميع أنحاء معين النوع من العقارات. ومع ذلك، لا تزال تعتبر الطريقة الأكثر موثوقية والمنهج المقارن في تحديد القيمة المقدرة.

المبادئ الأساسية للتقييم المقارن

المنهج المقارن - مجموعة من التقنيات لتحديد القيمة السوقية للعقار. ممتلكات تقدر مقارنة مع كائنات مماثلة.

أساس التقييم على أساس المبادئ التالية:

• العرض والطلب. وترتبط هذين المؤشرين لا ينفصم، عدد محدود من المقترحات يثير طلب محدد، وعلى العكس، فإن المزيد من العروض، وأقل الطلب.
• تبديل. لا المشتري لا يدفع سعرا أعلى إذا كانت الممتلكات ذات خصائص مماثلة قيمتها أقل.

مفهوم القيمة السوقية مطابق تقريبا لمفهوم سعر التوازن. سعر التوازن - عبارة عن مجموعة من الخصائص الكمية وعوامل التسعير التي تحدد العرض والطلب على المشروع، والتي تتم مقارنة.

المعايير الرئيسية لاختيار المتماثلة لتحديد قيمة العقارات

العناصر التي تؤخذ في الاعتبار في التحليل المقارن، وعدد كبير، والجمع بينهما يساوي تقريبا إلى ما لا نهاية. ولذلك، عند تحليل تقتصر على عدد معين من العوامل التي لها تأثير مباشر على التسعير.

مقارنة العناصر. كحق

أي الرهن أو استعباد أي شخص أن يؤدي إلى انخفاض في تكلفة الكائن المقدرة. وهذا هو، أي تقييد حق الملكية - هو خفض الأسعار. إذا يقدر الكائن في مقارنة مع كائنات مماثلة ليس لديه عيوب، والأسعار، وعلى العكس من ذلك، ويزيد.

لحجز حقوق الارتفاق الأرض - ليس فقط عامل تنحى. في تقدير القيمة مهم جدا، ونقل ملكية الأرض أو حق استئجار واستخدام دائم. تطبيق القواعد الماضيين لخفض العوامل. من المهم جدا، سواء الأرض لها حدود معينة لمواصلة التعامل معها.

شروط البيع

يتم أخذ هذه الظروف في الاعتبار، إذا كان الكائن تقييمها لديه حقا السمات المميزة للبيع.

لتشمل عوامل خفض الإفلاس، وهذا هو، والبائع في عجلة من امرنا لجعل عملية شراء وبيع، منذ وقت التعرض للسوق العقاري الكائن يتم تقليل بالتأكيد بالمقارنة مع كائنات مماثلة.

من الصعب تقييم تأثير كبير والاتصالات ذات الصلة، والشراكات، ولكن لتقييم هذه المخاطر.

اذا كان المشتري والبائع ترتبط العلاقات الإيجار، ومن المقرر ان تختتم عقد البيع بينهما، من أجل إنقاذ على دفع الضرائب، وبطبيعة الحال، فإن التكلفة التقديرية تكون منخفضة. الدافع في هذه الحالة، واحد - كما يتم توصيل طرفي المعاملة التي كتبها العلاقات الأخرى غير السوقية، وبالتالي فإن البائع يقرض فعلا إلى المشتري. مثل هذه الحالة، إذا كانت الصفقة ستكون على شروط الخيار.

لزيادة القيمة المقدرة العقارات السكنية يمكن أن يحقق احتمال تلقي الدعم الحكومي لتطوير البنية التحتية. يتم تحديد حجم الإقراض تفضيلية المزعوم من الفرق بين الإقراض المدعوم والسوق.

ظروف السوق

إلى جانب ناقص يمكن استخدامها إذا كان هناك فرق كبير بين سعر السوق للعقارات وخبير مماثلة.

تغيير وظيفة ويمكن أيضا أن تؤخذ بعين الاعتبار عند تقييم، وتأثير ذلك على العرض والطلب.

موقع موقع العقارات

العوامل المادية (للأرض)

المنهج المقارن في تقييم الأراضي ينطوي على خصائص تجمع للممتلكات وجوه:

• حجم؛
• تشكيل.
• الجيولوجيا.
• التضاريس.
• مستوى التأهب، وهذا هو، سواء مسح الغطاء النباتي الأرض، سواء القضاء على المخالفات.
• مؤشرات نوعية التربة.

أكثر الجدير بالذكر هو وجود أو عدم وجود التلال أو المنحدرات، التكوينات الصخرية أو الخنادق. بشكل ملحوظ، وبعض القدرة الاستيعابية للأرض، وقوتها، وجود المياه الجوفية. من المهم جدا، إذا كان هناك معلومات عن احتمال وقوع المعادن. واذا تأكدت هذه المعلومات، سيكون مطلوبا من الأرض ليكون عبئا في المستقبل.

الخصائص العامة للجسم التي يتم تقييمها

نهج المقارنة السوق - دراسة الخصائص التي تزيد من تكلفة المرافق. وتشمل هذه:

• حجم المبنى أو المباني.
• المباني الشاهقة.
• والمنطقة جود المرافق التابعة له.
• ارتفاع السقف.

المهم هو المادة التي بنيت المبنى، أكثر حداثة وأكثر موثوقية هو، وارتفاع قيمة العقار. أخيرا وليس آخرا التكلفة والمظهر العام للمبنى، وجود إصلاح وسهولة الدخول. إذا كانت المدخلات من الفناء، وسوف يكون عاملا تنحى.

عدم وجود صيانة - هو فرصة لتعديل تقرير التقييم. يتم إجراء هذا الحساب على قيمة تكاليف إصلاح أو أعمال الترميم، مع الأخذ بعين الاعتبار الفوائد المتأتية من الاستثمارات المستخدمة في بناء أو ترميم.

القوى الاقتصادية

المنهج المقارن في القطاع العقاري - أنه يأخذ في الاعتبار الوفورات الممكنة في موارد الطاقة أثناء التشغيل. الزيادة المستمرة في تكاليف المرافق يجعل الناس يعتقدون باستمرار عن توفير واستخدام مصادر الطاقة البديلة.

على وجه الخصوص، وهذا عامل مهم، إذا تم الحصول الكائن لمزيد من الإيجار. كلما زادت نسبة الدخل إلى النفقات التي سيتم استخدامها لتشغيل المبنى أو الغرفة، وأصغر حجم العائد من رأس المال في صافي الدخل من تأجير العقارات.

تنطبق هذه الفئة لقياس وجود أو عدم وجود متر، تقام فعاليات فقدان الحرارة سواء لتقليل.

مؤشرات أخرى

ويشمل التقييم النظر في وجود أو عدم وجود عناصر من الخدمة. وأبسط مثال - إذا كان هناك مصعد في المنزل أم لا. وجود الغياب الكامل أو الجزئي من الاتصالات، وأكثر متصلا النظام المحلي. إذا كان الكثير من أوجه القصور، ويتم التصحيح النزولي. يقام تقدير العقارات لا يزال لمجموعة متنوعة من المؤشرات.

مراحل التسوية

وتستند جميع الحسابات على المنهج المقارن من المعلومات مفتوحة المصدر عن أجريت مؤخرا مع المعاملات العقارية مماثلة.

خطوات التقييم:

1. دراسة مقترحات مماثلة في قطاع العقارات محددة، وتحديد المتماثلة التي تم بيعها مؤخرا.
2. ويتم تحليل المعلومات التي تم جمعها على حدة ويتم مقارنة كل جملة مع العقارات المقدرة.
3. خصائص التسعير العزلة، تعديلات على تقرير التقييم.

المصالحة الأسعار المعدلة وتقدير القيمة النهائية للالمنهج المقارن.

مزايا المنهج المقارن

أولا وقبل كل شيء، والأسلوب يجعل من الممكن لتعكس رأي فقط من المشترين والبائعين نموذجي.

وينعكس التقييم في الأسعار الحالية، مع الأخذ في الاعتبار التغيرات في الظروف المالية، وحتى التضخم. دائما يرتكز التقييم بشكل ثابت.

لتقييم خاصية معينة، فإنه ليس من الضروري معرفة كل من سوق العقارات، ولكن كائنات مماثلة فقط. تقنية بسيطة للغاية، مع نتائج يمكن الاعتماد عليها.

... وعيوب

• فمن الصعب جدا تحديد السعر الحقيقي.
• الاعتماد الكامل على النشاط والاستقرار في سوق العقارات.
• تعقيد تنسيق البيانات، حيث تختلف كائنات مماثلة إلى حد كبير من حيث المبيعات.

وفي الختام

جوهر المنهج المقارن في تقييم العقارات فهم كل من المشتري والبائع. تقنية تسمح للأطراف لاستكشاف السوق العقاري والتأكد من أنهم لا تضيع. يجوز أن تستند عملية التقييم على المعاملات التي أنجزت بالفعل أو عروض البائعين الآخرين. في أي حال، فإن المنهج المقارن - ومنهجة ومقارنة البيانات من خصائص مماثلة. الشيء الرئيسي أن اختيار بنود مماثلة للمقارنة تأخذ في الاعتبار عوامل خاصة أو غير عادية، مثل التهديد بالحجز ضمانات، والتغيرات في القوانين واللوائح على المستوى المحلي، أو عدم الامتثال لاتفاق القرض، وجود عناصر للإكراه.