التنازل عن الشقق في المبنى الجديد - ما هو؟ إيجابيات وسلبيات شراء مساكن جديدة في إطار عقد الإحالة

إحدى الطرق الأكثر شعبية من الاستثمار في سوق العقارات - على التنازل عن الشقق في المباني الجديدة. ما هو عليه - لا يفهم الجميع، وكثيرا ما مبتدئا لا يريدون فوضى معها. ووفقا للاحصاءات، يباع ما يقرب من خمس جميع المنازل قيد الإنشاء في إطار هذا المخطط. ما هي مزايا وعيوب الرئيسية لهذه المعاملات؟ ما هو المشتري في خطر؟

التنازل عن الشقق في المباني الجديدة: ما هو؟

احالة - عقد لنقل حقوق الملكية إلى طرف ثالث. الصفقة ممكنة حتى تاريخ ارتكاب الدولة، حيث ثائق ملكية المحل في مبنى لا يوجد حتى الآن. المستثمر الذي اشترى منزلا في مبنى جديد في شركة بناء بتحويل حقوقها في ممتلكات الأفراد الآخرين لقاء رسوم. عادة، يحصل المستثمر المعاملة 10-90٪ العائد على الأموال المستثمرة في المباني الجديدة. مشارك جديد من البناء المشترك أيضا نقل حقوق والتزامات قبل المطور.

احالة حقوق الملكية إلى شقة يمكن حملها في المبنى الجديد في طريقتين:

• وفقا لمراقبة اتفاق (البائع بتسديد الديون للمطور وأموال للمشتري، ويمكن إجراء العملية عدة مرات مع جانب واحد من العقارات).
• بموجب عقد أولي (لا تخضع لتسجيل الدولة، ينص على حق البائع والمشتري لإجراء المعاملة في المستقبل).

صرف يحدث عن طريق الاتفاق المتبادل.

كيفية بيع شقة في المبنى في مهمة: مراحل

احالة العقد يمر عبر أربع مراحل من المعالجة:

1. فحص وثائق المطور:

• ميثاق الشركة؛
• عقد التأسيس.
• شهادة تسجيل حالة ومسجلة في دائرة الضرائب الاتحادية.
• تصاريح للبناء.
• إعلان المشروع؛
• وثائق تثبت التمويل.

2. يبلغ البائع عن نية لبيع الممتلكات للمطور، ومن ثم يجب الحصول على موافقة منه في الكتابة، فضلا عن وثائق تؤكد عدم وجود التزامات مالية للشركة. يتطلب أيضا موافقة موثقة من الزوج لبيع الممتلكات، قرار من مؤسسة الائتمان (إذا المساكن التي تم شراؤها على الرهن العقاري)، مستخرج من السجل إلى مكان للعيش. يجب أن المشتري الحصول على موافقة موثقة من الزوج والنزول الى البنك وعقد الرهن لتوفير قروض الإسكان (مع وجود الرهن العقاري).

3. الحفاظ على اتفاق التنازل نفسها. جعل من الممكن أن يكون المطور في المكاتب العقارية أو محام.

4. هناك نقل تسجيل حالة العقد في دوري الدرجة Rosreestra.

ومن الممكن التنازل الرهن العقاري

وينص التشريع الروسي الحالي أن التنازل عن الرهن العقاري والشقق في مبنى جديد محتمل. تحقيقا لهذه الغاية، والبائع بحاجة إلى الحصول على موافقة خطية من مؤسسة الائتمان، كما أنه نقل بالتزاماتها المالية تجاه المشتري بالكامل. وهكذا، فإن المشتري يوافق على الالتزام بكافة شروط اتفاقية القرض. في هذه المرحلة، عليك أن تدرس بعناية عقد الإقراض العقاري، حيث أن البنك لديه الحق في إجراء تغييرات بنفسك.

الضرائب

وفقا لقانون الضرائب، بعد وقوع المهمة في مبنى سكني، يجب أن تدفع ضريبة قدرها 13٪ من قبل البائع. يتم خصم من مبلغ الربح - الفرق بين العائدات والتكلفة الأصلية للإسكان. ولهذه الغاية، يجب على البائع أن يقدم إلى إدارة التفتيش إعلان الضرائب في شكل 3NDFL.

على سبيل المثال، إذا كان اشترى شقة لل1000000، وبيعها بموجب اتفاق لنقل 2000000، ومبلغ خصم الضرائب تصل إلى 130،000.

اذا كان المشتري يريد الحصول على خصم الضرائب لشراء العقارات، يجب أن تطلب من البائع على إيصال دفع الضرائب.

الأشياء الجيدة

ويتكون كل من البائع والمشتري صالح بعد الإحالة في مبنى سكني. ما هي هذه الفوائد؟

البائع ربحا من عملية البيع. وعلاوة على ذلك، قد يكون حجمه أكبر بكثير من المبلغ المستثمر أصلا.

فوائد للعميل:

• منخفضة التكلفة بالمقارنة مع الإسكان جاهزة.
• إمكانية التخطيط الفردي.
• اشتريت شقة نظيفة من الناحية القانونية.

سلبيات

وعلى الرغم من حقيقة أن نقل الحقوق إلى شقة في المبنى الجديد - واحدة من الصفقات الأكثر شعبية في سوق العقارات، فإنه لا يزال محفوفا بالمخاطر. ومن بين المخاطر الرئيسية للإفراج عنهم:

• إفلاس شركة البناء.
• إلغاء اتفاق التنازل.
• بيع مزدوج.
• البائع لا يخطر المطور المهمة.

ونحن نعتبر الآن هذه النقاط بمزيد من التفصيل.

إفلاس شركة البناء

خلال هذه الفترة، وتحسب من لحظة تسجيل حالة من PO إلى التوقيع على قانون نقل المنزل في العملية، وأصحاب المصلحة قد نقل حقوقهم في الممتلكات. والسبب الرئيسي لهذه المهمة هو انتهاك لتطوير معايير الجودة والتأجيل المتكرر للبناء. عادة، هي نتيجة لإفلاس المطور من المخطط هذه الظروف.

بعد أصحاب المصلحة الأولي سيعطي الحق في السكن في المبنى الجديد، ومسؤولية قبل العضو الجديد في أوامر الشراء سوف يتحمل المطور حصرا. إذا المطور يخالف أوامر الشراء ويتم تنفيذ التزاماته، وإنهاء عقد الإحالة غير ممكن. أصحاب المصلحة جديدة تأتي التقاضي بالفعل مباشرة مع المطور.

قد يكون المشاركون الأولي في بناء مسؤولة عن باني العقد، إلا عندما يأخذ سبيله بكفالة. يتعامل مع ضمان نادرة للغاية.

إلغاء اتفاق التنازل

تعيين لشراء شقة في المبنى الجديد يجب أن لا تتعارض مع قواعد التشريعات القائمة والعقد على المشاركة في البناء المشترك. قد يتم الاعتراف اتفاق التنازل لاغيا وباطلا في الحالات التالية:

• فشل أصحاب المصلحة الأولي على الوفاء بالتزاماتها المالية للمطور والبنك.
• تم الحصول على أي موافقة خطية من شركة البناء.
• تلقينا موافقة خطية من البنك إذا اشترى السكن بمساعدة الائتمان.

في وجود واحد على الأقل من البنود المذكورة أعلاه من عقد الإحالة غير صالح. ووفقا للمادة 390 من القانون المدني، والمسؤولية عن إبرام عقد صالح تقع كليا على DDU مشارك الأصلي. انه خاضع لدفع الأموال المحولة إليه، ودفع الفائدة وتعويض خسائر الاحتيال المستثمرين العقاريين.

بيع مزدوج

وفي عام 2011، صدر قرار تشير إلى أن جميع أوامر الشراء تخضع لتسجيل حالة واجبا. وللأسف، فإن التشريعات الروسية في مجال البناء التشاركي هو أبعد ما يكون عن الكمال. على وجه الخصوص، هناك خطر من مضاعفة مبيعاتها في التنازل عن الشقق في المباني قيد الإنشاء.

في الواقع، غالبا ما يكون هناك حالات حيث دخل البائعين عديمي الضمير إلى اتفاق مع التنازل عن العملاء متعددة في وقت واحد. يحدث هذا لأن تكون العقود الأولية للبيع، وتسجيل التي Rosreestra ليس شرطا مسبقا. الملكية المعترف بها قضائيا عن المحال التي وقعت أول عقد مع البائع. تحويل الأموال إلى البائع يجب أن يكون إلا بعد تسجيل حالة PO.

البائع لم يخطر المطور

يجب على البائع الحصول على موافقة خطية من المطور لبيع الشقة. خلاف ذلك، سوف تعاني من أصحاب المصلحة جديد خسائر تتعلق هذه المخاطر، بما في ذلك عدم القدرة على التعافي من الخسائر باني تصل إلى إلغاء أوامر الشراء.

على سبيل المثال، إذا كان أصحاب المصلحة جديد في المحاكم يريدون استعادة مع بناء المباراة ركلة جزاء للتأخير في وضع موضع التنفيذ، سيتم رفض ذلك.

خوض العقد في المحكمة

بقرار من المحكمة الأشخاص الطبيعيين والاعتباريين قد يعتبر معسرا أو مفلسا. في هذه الحالة، فإنه يتم تسجيل جميع المعاملات المتعلقة بقضية شراء وحيازة الممتلكات غير المنقولة الفراغ في حالتين:

• عندما عقد البيع المحدد قللت عمدا السعر.
• تم إنجاز المعاملة في أقل من 12 شهرا قبل بدء المحاكمة في الإفلاس.

في الممارسة القضائية، هناك حالات عندما يتم بيع المبنى نفسه تحت احالة العقد عدة مرات. وفي وقت لاحق، وبناء مشارك جديد يدفع عن الممتلكات التي تم شراؤها. أصحاب المصلحة الأولي تطلق عملية الإفلاس، وإلغاء الصفقة. وهكذا، فإن حاملي الأسهم الجديدة ليست فقط دون السكن مطمعا، ولكن من دون الأموال التي تنفق على شقة.

احالة مركز واحد

في منطقة سانت بطرسبورغ ولينينغراد هناك وكالة متخصصة - احالة مركز المتحدة. الشقق في المبنى أكثر جاذبية للمشترين المحتملين، بدلا من المنازل الثانية. وبالإضافة إلى ذلك، فإن المهمة - وهي عملية معقدة وتستغرق وقتا طويلا بدلا من أن يتطلب معرفة دقيقة للتشريع.

المتخصصين في المركز لديهم خبرة واسعة في معاملات عقود التنازل. لديه الوكالة أيضا قاعدة البيانات الخاصة بها من خصائص ثبت أن يضمن عمليا نقاء القانوني للصفقة.

واحدة من أكثر خطورة، ولكن الشكل الأكثر للوصول من شراء العقارات - التنازل عن الشقق في المباني الجديدة. أي نوع من الصفقة؟ بموجب تخصيص يشير إلى نقل تسجيل حقوق الملكية من بناء مشارك المشتركة لطرف ثالث. هذا النوع من المعاملات لديها مزايا لا يمكن إنكارها، ولكن العديد من نقاط الضعف. لتجنب المشاكل مع العقارات في المستقبل، يجب أن يعهد دعم المعاملة من المحامين المؤهلين. في روسيا هناك واحد فقط وكالة متخصصة مسؤولة عن مثل هذه الشؤون - مركز الأمم المتحدة الواجبات.