القيمة السوقية للأراضي. المساحية والقيمة السوقية

القيمة المساحية والسوقية للأرض - مفهومين التي تعتبر مهمة لمعرفة من أجل التركيز على عملية البيع. النوع الأول يعبر عن سعر اللوائح الأرض، والتي يتم حسابها وفقا للموقع و فئة الأراضي. يتم استخدامه كمنظم للعلاقات أرض الإيجار ومعاملات البيع، فضلا عن احتساب مقدار الضريبة التي من شأنها أن تدفع للدولة. ويتم تقييم السجل العقاري والقيمة السوقية الأرض مرة على الأقل كل خمس سنوات. ويتم الحصول على البيانات على أساس هذا التقييم يجب أن يكون في السجل العقاري العقارات الدولة التي تحتفظ بها الدائرة الاتحادية للتسجيل الدولة، السجل العقاري ورسم الخرائط.

العلاقة بين المفاهيم

تقدم ليس فقط في التشريع الروسي القيمة المساحية، ولكن أيضا التنظيم والسوق. يستخدم المعيار في الحالات التي لا يتم إنتاجها من قبل تعريف الأرض. وتحسب في عدد من الحالات، وهي تحدد من قبل التشريع: لتلقي القروض المصرفية تحت رهن الأراضي، والخلاص من أراضي البلدية والدولة وفي حالات أخرى. يتم تعريف حساب قيمة الأرض في هذه الحالة عادة إلى 200 أضعاف معدل ضريبة الأراضي لكل متر مربع من مساحة الأرض، يحسب على أساس الوجهة الهدف، وهذا يأخذ في الاعتبار عوامل التكاثر لا تؤخذ بعين الاعتبار المزايا الضريبية.

كل عام، وضعت السلطات المحلية قيمة الأرض التي تعترف بها التنظيمية، والتي قد تختلف في 25٪. القيمة السوقية للأراضي عادة ما يكون أعلى بنسبة 25٪ مقارنة المعيارية. وثيقة يخدم كدليل على سعر قياسي لمنطقة معينة، يرجى الاتصال مدينتك أو لجنة الحي في إدارة الأراضي وموارد الأرض.

ملامح

القيمة السوقية للأراضي عادة ما يتم تحديد اعتمادا على عوامل مثل الطلب والعرض في السوق على أساس فئة معينة في منطقة معينة في الوقت الحالي. في حجم لا ينبغي أن يتجاوز المستوى المحتمل من سعر الشراء من منطقة مماثلة. ظروف السوق المتغيرة والتوجه الموقع المستهدف قد يكون لها تأثير على حجمها. القيمة السوقية للأرض هو سمة من السوق الثانوية، مما جعل إعادة بيع مساحات الأراضي في حوزة الملاك من القطاع الخاص. السوق الأولية، التي أجريت الخلاص من الأراضي البلدية والدولة إلى ملكية خاصة، يوصي استخدام التكاليف المعيارية. كل هذه الأنواع قد يكون هناك بعض الاختلافات. في القيمة المساحية والمعيارية لاحظ التشابه إلى تكلفة المخزون، وفي السوق - مع العرض والطلب التقليدية.

عملية التقييم

ويتم القيمة السوقية للأراضي من أجل معرفة السعر الحقيقي للكائن. عادة يتم تشكيل الأسعار على أساس الموقع الجغرافي للمؤامرة، ووضع السوق، وديناميات العرض والطلب، فضلا عن الوضع في الاقتصاد في وقت المعاملة. وبفضل تنفيذ تعريف شامل لجميع هذه العوامل، يمكنك حساب قيمة الأرض، لأن الشركة تقييم سيجمع أكثر البيانات ذات الصلة التي قد تكون مفيدة لتقييم موضوعي.

الحاجة إلى النشاط التقييم

عادة، والتحويل إلى شركة متخصصة لتقييم فإنه من المستحسن في كثير من الحالات، يتم تسليط الضوء من بينها:

- الحاجة إلى تقييم المخزون.

- إذا كان من المتوقع أن يشتري من أملاك الدولة الموقع؛

- إذا لزم الأمر، الانخراط في العاصمة ميثاق شركة مساهمة.

- في حالة وجود الرهن العقاري أو امتياز.

- لتحديد سعر بيع قطعة الأرض، إذا لزم الأمر.

- حساب مقدار الضريبة المستحقة على التبرع.

تقسيم الممتلكات

مطلوب القيمة السوقية للأرض لتقسيم الممتلكات. وعادة ما يعزى ذلك إلى الأشخاص الطبيعيين والاعتباريين. إذا كنا نتحدث عن الأفراد، يتم تشغيل عملية التقييم في الطلاق ويتم احتساب الزوجين مع الأخذ بعين الاعتبار الهياكل الموجودة على الموقع. في حالة الكيانات القانونية لتقييم الأراضي تتكون من عزل وتقدير حصة كل مساهم أو شريك في ملكية الشركة مع الوضع القانوني. كثيرا ما يكون مصحوبا تقسيم قضايا الملكية في المحكمة، بسبب ما يمكن تحديد القيمة السوقية للأرض مرارا وتكرارا.

عند الانضمام جعل إرث عدة خلفاء أيضا الكامل تقييم قطع الأراضي. إذا كان أحد الأطراف لا يتفق مع نتائج الفحص، تتم إحالة القضية إلى المحكمة.

تحديد تكلفة استئجار

هذا النوع من التقييم يمكن أن تكون مفيدة في كثير من الأحيان. في هذه الحالة، عند حساب قيمة الأرض على أساس الفرق بين القيمة الحقيقية للسوق، وتحفيز معدل الإيجار للأراضي من هذا النوع. تكلفة حقوق الإيجار تعتمد مباشرة على المستأجر من القوى والرسوم حقوق الإيجار، والحق في وجوه قيمة لأطراف ثالثة، وكذلك الأرض الوجهة الهدف.

القيمة السوقية للأرض تعتمد اعتمادا مباشرا على عوامل مثل: موقع الأراضي. الوصول للمركبات. توافر الاتصالات، فضلا عن تكوينها النوعي والكمي. وبالإضافة إلى ذلك، فإن الحاجة إلى أن تأخذ في الاعتبار البيانات من الدراسات الجيوديسية والجيوتقنية، وهي قيمة مرتفعة إلى حد ما، وخاصة في التخطيط لأعمال البناء في الموقع.

موعد محدد

منذ يتميز سوق الأراضي عن طريق التغيير المستمر في الأسعار، مطلوب تقييما لجعل اعتبارا من تاريخ معين. تختلف القيمة السوقية للأراضي وتبعا للغرض من الأوراق المالية، أي في حالة الاستخدام المسموح به. الغرض المقصود يشمل المنطقة الأكثر فعالية أو المحتملة التخلص منها. كل من يستخدم هذا لتحديد تكلفة شراء الأراضي. في هذه الحالة، يتم تقسيم التقييم إلى مناطق منفصلة، واختلاف في شكل وطبيعة الأرض.

طرق تقييم

لذلك، قبل تحديد قيمة الأرض اللازمة لتقديم إجابات لبعض الأسئلة:

- في غرض الأراضي المعدة، وكذلك كيف أعطى الاستخدام المسموح به.

- والتي في الجوار المباشر من المناطق التي هي الأساليب السائدة واستخدام الأراضي.

- الذي في أرض تغيرات السوق تأتي.

- من المتوقع نوع استخدام الأرض في هذا الوقت.

ويتم القيمة السوقية للأراضي على أساس معلومات محددة. وهذا يتطلب عادة: تحديد أهداف التقييم؛ تحديد موعد معين لحساب. لمعرفة تفاصيل عن العميل. وثائق التي تخدم كدليل على الحق في أراضي صاحب الموقع، قد يكون المستأجر أو المالك.

تحتاج أيضا إلى معرفة ما يلي:

- الغرض من المناطق المقررة؛

- الاستخدام المسموح به الأرض.

- نوع الاستخدام في الوقت الحالي.

- موقف المقدرة للكائن من حيث الاقليمية، أي إمكانية الحصول عليها والبيئة المباشرة.

- الطرق الرئيسية لاستخدام الأراضي في المنطقة المجاورة مباشرة.

وبالإضافة إلى ذلك، يجب أن تكون موجودة:

- خطة الأرض من الموقع؛

- معلومات عن توطيد الحدود الإقليمية.

- بيانات عن وجود بعض التحسينات، مثل المباني والمرافق، والاتصالات، والذي يتمركز في إقليم الموقع، وكذلك معلومات مفصلة عنها.

- تفاصيل الاعباء في شكل المباني ومرافق الاتصالات، وتقع على أراضي الموقع، معلومات تفصيلية عنها.

ويتم احتساب القيمة السوقية للأراضي مع الأخذ بعين الاعتبار العديد من الفروق الدقيقة. عند إجراء تقييم دقيق بتوجيه من المهنيين ذوي الخبرة يمكن تنفيذ بأمان مع الأرض أي معاملة مالية.

العوامل التي تؤثر على تقييم

تتأثر أنواع مختلفة من الأراضي من قبل نفس العوامل عندما يتعلق الأمر تقييمها: المكان، والعوامل الخارجية، وظروف السوق، والغرض واحتمال التغييرات، والأرباح المحتملة من استخدامه. كان لديه قيمة من القيمة المقدرة لهذه الأخيرة.

ويتم القيمة السوقية للقطعة الأرض من قبل تاريخ معين. مع مرور الوقت، قد يتغير هذا الرقم. فمن المستحسن لتقييم على أساس الاستخدام الأكثر كفاءة. وهذا هو، والخبراء في مجال البحوث، وافتراض العقلانية في استخدام هذا المرفق وفقا للقانون، فضلا عن الحقائق المالية والمادية. وتبين أن التقييم لا يحسب متوسط القيمة والحد الأقصى. في بعض الأحيان قد تكون مشروطة، ولكن تقسيم معقول من الكائن إلى عدد من الأجزاء، التي تتميز أنواع مختلفة، والأشكال، وغيرها من الميزات. غالبا ما تختلف نتائج البحوث من المتوقع يرجع ذلك إلى حقيقة أن هذا النوع الحالي للاستخدام ليست هي نفسها كما فعالة قدر الإمكان. مع الحاجة هذا المفهوم لفهم.

تعظيم الاستفادة من

في حالة حيث يتم تحديد القيمة السوقية للأرض، هو مطلوب منها أن تأخذ في الاعتبار العوامل التالية:

- الاستخدام المقصود، فضلا عن وجود نوع معين من تصاريح الاستخدام؛

- استخدام الموقع في الواقع.

- النوع المفضل من استخدام الأراضي في هذه المنطقة.

- التوقعات بشأن التغيرات في الأسعار على هذه المواقع.

النتائج

يأخذ التقييم في الاعتبار المناطق متوسط التكلفة في منطقة الدراسة، وتوافر شبكات النقل، وغياب أو وجود المباني وشبكات المرافق على الأرض، والظروف البيئية، وبعدها البنية التحتية، فضلا عن غيرهم. ل الأراضي الزراعية المطلوبة لتقييم المحاصيل الزراعية الفعلية، وتكاليف الإنتاج، تكلفة مبيعات المنتجات في المنطقة، فضلا عن عدد من العوامل الهامة على حد سواء. وبالمثل، تقييم، وأنواع أخرى من الأرض.