كيف نثق المطور، عندما يكون كل شيء غير مستقر للغاية؟

علامات من موثوقية المطور

مسألة ما يمكن الوثوق المطور، والمهم دائما. ولكن في فترة من عدم الاستقرار المالي مخاطر الزيادة بشكل كبير، وبالتالي فإن المشتري قبل اتخاذ القرار النهائي، فمن الضروري أن نكون حذرين للغاية.

ناتاليا سليمان، الرئيس التنفيذي لهيئة التصنيع العسكري عقارات (GC CIS) يوفر الميزات التالية للمطور قوي:

1. وجود الأجسام بتسليم الشقق التي تم إعدادها في قيمة العقار.
2. عدم وجود مشاريع البناء المجمدة.
3. نشاط سير العمل في موقع البحث الكائن المحدد.
4. معلومات في وسائل الإعلام وعلى شبكة الإنترنت (بما في ذلك المراجعات) - دائما الكتابة عن المشاكل؛
5. معلومات على موقع هيئة التحكيم.
6. شقق للبيع وفقا للقانون 214 الاتحادية.

ليونارد بلينوف، مدير التسويق UrbanGroup وهي تعتبر مهمة لسمعة المطور، وكذلك كيفية تلتزم الشركة إلى النسب المقررة من البناء. "الشقة يستحق شراء من البناء مع سمعة وبناء جيدة من المنازل الاستعداد لا يقل عن 30٪. تحتاج أيضا لشراء العقارات فقط في المجمعات السكنية، وتنفيذ والتي هي في 214 FZ الذي الأفضل يحمي المشتري.

وجود العديد من المشاريع، بما في ذلك واحد على الأقل المنجزة واحدة في مرحلة ناضجة من المبنى لمشاهدة وتيرة البناء. معلومات عن كيف انه تغلب على أزمة عام 2008 عام. ومن المرغوب فيه أن الشركة لديها 3 سنوات على الأقل "، - قال الخبير.

الأهمية الخاصة للسمعة باني وتؤكد فيتالي Bahvalov، رئيس التسويق والإعلان مجموعة من الشركات SU 22. ووفقا له، لا شيء للمشتري في مثل هذه حجة قوية كما أن الشركة الوفاء بها في الوقت بجميع التزاماتها السابقة في الوقت المناسب لإنهاء مرافق - بما في ذلك أزمة 2008-2009. وقال "الناس يمكن استدعاء الدخول إلى موقع البناء، ومعرفة كل شيء بأم عينيك - كقاعدة عامة، ثم نصف السؤال يختفي".

أليكس شمونة المدخل الرئيس التنفيذي على الممتلكات نقل. وتقول سو أن انفتاح المطور، استعداده للحديث إلى الصحافة - علامة جيدة. وفقا للخبراء، فإن المشتري المحتمل قد promonitorit النشاط PR يطلب من الشركة لدراسة تعليقات خبرائها في وسائل الإعلام، والنشاط من المتحدثين والعروض الخ "إذا كانت الشركة يتصل علنا مع وسائل الإعلام، والشروع في مناقشة مشاريعهم - في معظم الأحيان وهو ما يعني أنهم واثقون بما فيه الكفاية في قدراتهم. لا تخلط بين نشاط العلاقات العامة في الشركات التي لديها الدعاية من الشخصيات الرئيسية، استنادا إلى البيانات الفاضحة، الخ الممارسة تبين أن أسلوب ممارسة الأعمال التجارية في هؤلاء اللاعبين المعنيين، مما يؤثر سلبا على أداء التزاماتها لعملائها "، - يقول السيد شمونة.

قرض البناء

وفقا لتجربة 2008-2009، يتم حرق العديد من المطورين لمدمنين جدا لتمويل الائتمان. وكانت السوق في الارتفاع، اشترى كل شيء - وفي كثير من الأحيان ليس لأماكن الإقامة الخاصة بهم، ولغرض إعادة بيعها. I إنشاء مشروع، وحتى عندما تنميتنا عالية نسبيا والحضارة السوق، واستخدم استشاريون على أنه ليس دائما. في كثير من الأحيان عن أي مفاهيم التسويق ووضع تحليلي للمسألة، يعتقد أن المطورين وهكذا سوف ينزل - فإن السوق استيعاب أي حجم. وعلاوة على ذلك، بطريقة أو بأخرى تمكن المطور لفتح خط ائتمان، وكان كل شيء على ما يرام - طالما أن أزمة المصارف، من جهة، لم تكن قادرة على الاستمرار في تمويل، وتعلمنا المستهلكين نحسب المال وبدأ أن تختار بعناية ما لشراء. والمشكلة مع الجزء الرهن العقاري من المشترين خفض فورا إيقاف.

هل هذا يعني أننا يجب أن نكون حذرين بشكل خاص عند شراء الشقق لأولئك المطورين بناء في الغالب على الأموال المقترضة؟ وإذا كان المشتري قد الحصول على معلومات حول السياسة المالية والائتمانية للشركة؟

ويرى ليونارد بلينوف أن خطر المشتري بحيث المطور هو بناء على الأموال المقترضة، لا ترتبط مباشرة. "إذا كان هناك حسن الصلبة بنك تمويل المشاريع، وسوف تستمر، بل هو زائد كبيرة. ولكن وجود أموال باني الخاصة مهم أيضا - بل هو خطر كبير، لذلك ستحاول الوفاء بالتزاماتها حتى في المواقف الصعبة. ويمكن الحصول على جزء من المعلومات عن إعلان مشروع "- قال الخبير.

يوافق ناتاليا سليمان أن أزمة السيولة من عام 2008 أظهرت وجود خطر كبير من المطورين الذين يخالفون مبدأ أساسي من مبادئ الاستدامة للشركة: النسبة الصحيحة من الديون إلى حقوق الملكية.

ومع ذلك، وفقا للخبراء، معلومات موثوقة إلى المشتري عمليا متاح فقط إذا كان المطور لا يستضيف بياناتها المالية العامة.

يقول فيتالي Bahvalov أيضا أن المشتري من غير المرجح أن تكون قادرة على الحصول على معلومات من المطور عما المال الذي يبني. ومع ذلك، للحكم على مدى موثوقية المطور، فمن الممكن ليس فقط من قبل كيف سياسة المالية المختصة هو، ولكن أيضا، على سبيل المثال، لماذا القدرات المتصلة لديه. "شركتنا يمكن pohvastsya حقيقة أن نبنيه من تلقاء نفسها، دون إشراك المقاولين. ليس كل شركة لديها مثل هذا الانتاج الرائع والقاعدة التقنية، كما لدينا. لكثير من الناس وهذا هو حجة هامة، ومع ذلك، هو أفضل لنفسه ويقول سمعتنا وتاريخ الأجسام - تسليم في الوقت المحدد. وكيف نبني - بالنسبة للمشتري هذا هو السؤال الثاني، "- يقول فيتالي Bahvalov.

كما يعتقد أليكسي شمونوف أن المعلومات بشأن تمويل المشتري سوف تفتح أي واحد. لكنه اتفق مع الرأي فيتالي Bahvalova أن دلالة بالنسبة للمشتري ليس فقط نسبة الدين إلى حقوق المساهمين، والذي يكاد يكون من المستحيل العثور عليها، ولكن القدرة على الإنتاج، تمتلك الشركة.

ومع ذلك، تمويل القروض، وفقا لبعض الخبراء، مزاياه. لذلك، سيرجي ليادوف، المتحدث باسم شركة الاستثمار والتنمية "مدينة القرن الحادي والعشرين،" يقول إن إمكانية وصول المطور لموارد الائتمان من البنوك هي ميزة مهمة ليس فقط للشركة نفسها، ولكن أيضا لعملائها. في هذه الحالة، يتم تخفيض عدم اكتمال مخاطر البناء.

هذا ما قاله السيد Lyadov عن تجربة التعاون شركته مع البنوك في فترة صعبة من الأزمة في السنوات السابقة: "إن أزمة 2008-2009. في المقام الأول المطورين المتضررين، الذين كانوا سياسة الاستثمار العدوانية من خلال استقطاب عدد كبير من القروض. ومع ذلك، التزمت الشركة لدورة المحافظ للعمل، وأنه سمح لنا للحفاظ على التوازن بين الأسهم والديون. شركة الوفاء تماما بالتزاماتها المالية تجاه سبيربنك في فترة اقتصادية صعبة للغاية. وانه سمح لنا في أبريل 2010 لإغلاق خط ائتمان من 60 مليون من الدولار، وقليلا في وقت سابق، مارس 2010 للحصول على قرض جديد من البنك وقدرها 1.1 مليار دولار. روبل. سبيربنك هو شريك دائم لدينا في مشاريع التنمية، بما في ذلك تطوير برنامج شامل للمنطقة Strogino، وبالنسبة لنا كشركة باني مهم جدا وقيمة، حتى الآن يذهب هذا التعاون على، ليست معقدة من الظروف الخارجية ".

نصيحة إلى المشتري

أعطى سيرجي ليادوف النصيحة التالية للعملاء حول كيفية كل نفس لاختيار باني موثوق بها.

"معايير تعريف التدابير لتأمين الشركة يشير، أولا وقبل كل شيء، واختتم مع اتفاق المشاركة المطور الأسهم (POS) مع تسجيل حالة المعاملة في Rosreestra. ثانيا، ودفع الأقساط، كلما كان ذلك ممكنا. للحد من المخاطر وينبغي أن تشمل شراء وبناء قدر الإمكان على مرحلة لاحقة من البناء. ومع ذلك، في هذه الحالة، فإن سعر الشراء عادة ما تكون أعلى، ولكن دفع للحد من مخاطر. ومن المهم لعقد صفقات مع مطورين لها سمعة تجارية إيجابي ومحفظة من المشاريع التي أنجزت بنجاح البناء مماثل. التحقق إلزامية ثائق الملكية للأرض و السماح ثائق للبناء. الحد من مخاطر ومشاركتها في المفاوضات مع وثائق مطور والتحقق من المحامين المؤهلين المتخصصين في مثل هذه الحالات، "- قال الخبير.

مزاج المشترين والمضي في سوق التطوير

ومن المعروف أنه خلال أزمة الطلب من السوق الأولية تحول بالكامل تقريبا إلى جانب "من الثانوية". اليوم، مع زيادة الاتجاهات السلبية في الاقتصاد، ما إذا كان النشاط من المشترين قد انخفضت في السوق الأولية، حتى تتمكن من الحكم على التغيير في معنويات المستهلكين في هذه الصناعة على سلبية؟ هذا ما طلبنا خبرائنا.

وقال فيتالي Bahvalov أن شركاتهم لا وحظ انخفاض في الطلب على الشقق في المباني قيد الإنشاء. على العكس من ذلك، وفقا للخبراء، في نهاية فصل الصيف كانت هناك طفرة في الطلب.

يقول سيرجي ليادوف التي نمت بشكل ملحوظ في شهر أغسطس، والفائدة في الكائنات من السوق الأولية، سجلت الشركة زيادة بمقدار ثلاثة أضعاف في الطلب. "في سبتمبر، انخفض قليلا، ولكن لا يزال على مستوى عال. يتم استخدام اكبر الطلب حاليا من قبل الكائنات الاقتصاد والراحة من الدرجة. تخفيض حجم البناء الجديد لم يتم ملاحظتها. إن المستوى السابق من العرض بسبب دخول مشاريع جديدة وأحجام جديدة في المشاريع الجارية "، - قال الخبير.

يشارك ناتاليا سليمان عن رأي مفاده أن الطلب على الشقق في منازل جديدة تنمو باطراد. "إن المعيار الرئيسي لاتخاذ قرار بشأن شراء - السعر. المطورين الاستراتيجية، التي السوق ألقيت دفعات صغيرة من الشقق في المبنى فضول وكذلك يدعم هذا النشاط من المشترين، "- قال الخبير.

يقول ليونارد بلينوف أنه من الضروري أن نفهم أن الفرق في الأسعار في السوق الأولية والثانوية قد تصل إلى 30-40٪. "لذلك، واحد الذي هو أكثر عرضة للخطر، يدفع انخفاض الأسعار. على الرغم من أن نقاء القانوني للمعاملات في السوق الثانوية - ليست هذه مسألة بسيطة، doskanalno وينبغي التحقق "- قال الخبير.

وهكذا، جعلت أزمة 2008-2009 أكثر حذرا، وليس فقط للمطورين، ولكن أيضا المشترين. إذا راجعت مطوري السياسة المالية وإدارتها، وأصبح المشترين أكثر حذرا حول اختيار المطور، ودفع المزيد من الاهتمام لموثوقيتها والقدرة على الوفاء بالتزاماتها، ليس فقط في ظل ظروف اقتصادية مواتية، ولكن أيضا في أوقات الاضطراب المالي. ومع ذلك، فإن ارتفاع النشاط في سوق المساكن تحت الإنشاء، حتى في لحظة عندما زادت الاتجاهات السلبية في الاقتصاد يشير إلى أن مصداقية من المشترين كبيرة بما فيه الكفاية، ومزاجهم متفائل عموما.

البوابة Move.su أتمنى أن لا يكون مخطئا مع خيار!