القانون المدني: المضمونة بعقارات

سمحت التطور السريع للعلاقات السوق في روسيا على التوسع التدريجي في نطاق هذه العملية، كما تعهد العقارات. ما هي هذه الطريقة؟ كيفية تطبيق بشكل صحيح؟ وسيتم توفير الأجوبة على هذه الأسئلة وغيرها فيما بعد.

الرهن العقاري: مفهوم

على أراضي الاتحاد الروسي، واحدا تلو الآخر لتنفيذ الإصلاحات الاقتصادية. السوق يصبح غير مستقر، وبالتالي المزيد والمزيد من المدينين غير قادرين على الوفاء بالتزاماتها. في هذا السيناريو، فإن أي بنك الحصول على أكبر قدر الضمانات الممكنة. ونتيجة لذلك، هناك السؤال المنطقي الذي يمكن أن يكون الضمان. كما قضيتهم وإصلاح؟ الخيارات هنا هي في الواقع كثيرا. واحد منهم ينبغي أن أقول أكثر قليلا من التفاصيل: تم تأمينها بواسطة العقارات.

تعهد العقارية - هو الإجراء الأكثر أهمية في مجال السوق. فهو يساعد على تكثيف نوعيا الأنشطة الاستثمارية في جميع جوانب الأعمال التجارية. وبالإضافة إلى ذلك، لأنه يحمي بفعالية مصالح الدائن. في هذه الحالة، والرهون العقارية - هو مجرد أداة للمساعدة في تلبية الاحتياجات الأساسية للمقرض.

ما يقرب من العالم المتحضر كله لفترة طويلة، ويتدربون على اتفاقية قرض المضمونة بعقارات. روسيا لا يزال متخلفا، على الرغم من أن هناك تعقيد عالية ومدة إجراءات التسجيل. في هذه الحالة، الدائنين المضمونة بعقارات مربحة جدا. وفيما يلي بعض الأسباب:

• ارتفاع أسعار العقارات مع مرور الوقت.
• أسعار العقارات مرتفعة جدا، وهناك مخاطر الخسارة.
• العقارات من غير المرجح أن تختفي في مكان ما أو فقدت.

مفهوم الرهن العقاري

إذا كنا نتحدث عن المجال الاقتصادي، ويسمى القرض المضمونة بعقارات الرهن العقاري. هناك نوعان من المفاهيم الرئيسية للالرهن العقاري:

• العلاقة الرهن العقاري. هذا هو الضمان العقارات (الأراضي والمنازل والشقق وهلم جرا. D.)، الذي يهدف إلى أخذ قرض من البنك (قرض).
• الرهن العقاري كضمان. في هذه الحالة نحن نتحدث عن الرهن العقاري الخاص - على أدوات الدين لتلبية حقوق الدائن في الممتلكات مرهونة.

حاليا في روسيا وتعمل مشروعي قانونين لتنظيم العمل مع العقارات المرهونة. القانون الأول - هو القانون الاتحادي بشأن "الرهن العقاري الممتلكات غير المنقولة"، والثانية - قانون "الرهن العقاري". في كل الوثائق تتحدث عن ضرورة مراعاة عدد من النباتات، والمنصوص عليها في عقد للحصول على قرض أو عقد الإيجار. وتشمل هذه المنشآت الإيجار، وعدم جواز إلحاق الضرر الملكية، وإجراءات الشراء والبيع وغيرها. وتشمل والعناصر الرئيسية التي يمكن أن تشارك في عقد الرهن العقاري. وهذا يشمل جميع أنواع الشركات والأراضي والشقق أو المنازل والمرائب، فضلا عن السفن (البحر أو الجو).

وعلينا أيضا أن نتحدث عن الملامح الرئيسية والعلاقات الرهن العقاري. القانون المدني، والقانون الاتحادي بشأن "الرهن العقاري من الممتلكات غير المنقولة، وكذلك القوانين على الرهن العقاري هي النقاط التالية هنا:

• اعترف الرهن العقاري (كما القانونية العلاقة) الملكية التعهد.
• يصدر الائتمان على نظام الرهن العقاري لفترة زمنية محددة - عادة 15-35 عاما.
• المضمونة بعقارات يجب أن يكون المدين مدة الرهن العقاري الكامل.
• ينبغي بذل كل عملية ملكية الضمانات إلا على أساس القانون ضمانات (القانون المدني).
• يتم تنفيذ الإجراء بأكمله من قبل بنوك الرهن العقاري الخاصة التي تتخصص في الرهون العقارية.

عقد الرهن العقاري

ما ينبغي أن تدرج في اتفاقية القرض مع الرهن العقاري؟ الجواب على هذا السؤال يمكن أن توفر، مرة أخرى، إلا أن القانون المدني الروسي.

والمقرض الرهن العقاري توافق على مواطن من القرض. الرهن العقاري ضعت جميع الوثائق اللازمة، بما في ذلك أهم وثيقة - عقد رهن العقار. أول شيء هو أن نلاحظ أن موضوع الوثيقة. هذا الموضوع يمكن أن يكون أي العقاري، والتسجيل القانوني من المناظرة جميع البنود من القانون المدني الروسي. المضمونة بعقارات، من بين أمور أخرى، فإنه ينطوي على إجراءات التقييم الخاصة. نحن نتحدث عن الأشياء المذكورة في العقد، الذي يجب أن يكون التقييم المالي الخاص. فقط لأن هذه الأشياء سوف يكون السائل. وأخيرا، يجدر أن نذكر هنا - هو الحاجة للإشراف الاقتصادي المستمر للمقترض.

بمجرد إبرام الاتفاق ويصبح ساري المفعول، فإنه من المستحيل لتعديله. هذه القاعدة تنص على "قانون الرهن العقاري من الممتلكات غير المنقولة، وكذلك لجنة الائتمان الخاصة. في فترة التسجيل من الوثيقة ربما لا تزال معدلة بشكل طفيف. للقيام بذلك، تحتاج إلى إجراء اتفاق خاص (تقديم تفاصيل عن لجنة الائتمان نفسها).

يجب الانتباه العقد من أربع نسخ: البنك، وكاتب العدل، ومديون والسلطات تسجيل الأخرى. وأخيرا، ينبغي أن محتويات الوثيقة تبدو هذه:

• المعلومات حول هذه الخاصية، التي تقع تحت التعهد.
• تقدير للموضوع الملكية؛
• مواعيد وأسعار وأحجام مختلفة من السلطة التنفيذية؛
• معلومات عن المدين والدائن.
• معلومات عن زيادة استخدام الكائن تعهد.

وبمجرد الانتهاء من تسجيل العقد، ستدخل في علاقة القوة الرهن العقاري.

قانون بشأن ضمانات في شكل ممتلكات غير منقولة

ويحدد مشروع القانون الروسي الحالي جميع الأحكام الضرورية والسياسات واللوائح المتعلقة بنظام الضمانات. جميع الفوارق ينظم في القانون المدني، والقوانين والأنظمة الاتحادية المختلفة. وفقا للجزء 4 من المادة 15 من الدستور، في حالة من التناقضات الممكنة من التشريعات الروسية مع الاتفاقات الدولية في الأولوية سيكون اتفاق دولي.

يجب أن يحتوي على القانون مؤشرا على بداية عمل التزاما. وبالإضافة إلى ذلك، فإنه يجب أن يتم سرد بوضوح الخاصية الرئيسية التي المرهون. في حالة قروض الرهن العقاري، وكقاعدة عامة، فإن أي نوع من الممتلكات، والتي يمكن التخلص منها وفقا للقانون المعمول به. العقار في ملكية مجموعة (مشتركة) يمكن نقلها إلى إنقاذ إلا بموافقة جميع الملاك.

وينص القانون المدني إمكانية تلبية الدائنين إلا بأمر من المحكمة، وسداد كامل من كامل قيمة الضمان. وتجدر الإشارة أيضا إلى أن الإجراء تعهد حصة ضد المدين يمكن أن يمارس إلا من قبل المحاكم. ويشمل ذلك الحالات التي لم يتم تعيين موقع المدين: في هذه الحالة، فإن المقرض يرسل إشعار إلى المحكمة، وتبدأ السلطات المختصة عمليات البحث.

آخر شيء أن الجدير بالذكر هو إمكانية التقاضي لكلا الطرفين. الأسباب هنا يمكن أن تكون مختلفة جدا: على سبيل المثال، إذا كانت منتهية الصلاحية الضمانات العقارية، وهناك مشاكل مع الوثائق، وهلم جرا ..

الضمانات المطلوبة

عقد ختام الضمانات العقارية بين الأفراد - هو حالة خاصة من عقد الرهن دائما. مثل هذه الوثيقة لضمان التزامات أي صفقة. في معظم الأحيان هو اتفاق القرض. ما هو هذا المخطط كله؟ في معظم الأحيان، وبهذه الطريقة:

• دخول اثنين من المواطنين في اتفاقية القرض بعد تلقي واحد منهم مبلغا من المال.
• يتعين على المدين جعل تعهد للمقرض في شكل ممتلكات غير منقولة.
• في نهاية المطاف، فإن الدين هو إما عاد أو المقرض يدفع لاستبعاد العقار المرهون.

إذا كان الأمر على الكيانات القانونية، فمن الضروري الابتعاد عن "إطارات" الرهن العقاري. يمكن أن يكون هناك مصدر نوعا من المعاملات المالية، وهو نوع معين من الممتلكات، وهلم جرا. D. فورا ومن الجدير بالذكر أن عقد الضمانات العقارية بين الكيانات دائما تختلف إلا من حيث التكلفة تسجيل حالة. لذلك، في عام 2017 الفرد تعطي 2000. روبل. ولكن تسجيل كيان قانوني العقارات ضمانات (ضريبة الدولة) سيكلف حوالي 23 ألف. روبل.

متطلبات الملكية تعهد بأن المادية، التي هي دائما نفسها تقريبا للشخصيات الاعتبارية. هناك نقاط التالية:

• العقار، الذي هو قيد تعهد، ويعطي للمقرض الحق في الحصول على رد الدين من حصيلة في الوقت المناسب، والتي تتشكل من بيع الضمانات.
• يجوز منح الكفالة والطرف الثالث، لم تشارك مباشرة في العقد. ومع ذلك، يجب أن هذا الشخص ضمان الوفاء بالتزاماتها بوصفها المقترض.
• حيازة واستخدام العقار المرهون لا يوفر سوى المقترض.

يمنع العقار المرهون

معلومات حول أمن العقارات أعلاه، وأشار إلى إمكانية مديون لتضيع على الممتلكات مرهونة. الآن هو عليه لتوضيح الموقف بشيء من التفصيل.

أول شيء يستحق الذكر هو حق الدائن على التعافي بمساعدة حد سواء السبيل القضائية وغير القضائية. في أي حال، وأسباب العقاب في كلتا الحالتين هي نفسها. وتشمل هذه الحالات التالية:

• عدم قيام المدين (مديون) من التزاماتها في الوقت المحدد أو إنجاز غير مكتمل بالتزاماتها.
• إذا كان المدين لم تعط إشعارا حيازة موضوع تعهد أطراف ثالثة (وهذا هو، على سبيل المثال، والإيجار، أو استخدام ورثت مدى الحياة، وحقوق الارتفاق، الخ D.). من حيث المبدأ، إذا كان المدين لم يكلف نفسه عناء إبلاغ عن شيء مهم المقرض اختبأ بعض نقطة، والمرتهن الحق في بدء عملية من الإجراءات القانونية.
• إذا كان المدين قد انتهك سيادة استخدام الممتلكات، إلا أنها لم تتخذ التدابير اللازمة للحفاظ عليها. إذا كان هناك خطر من فقدان الكائن العلاقات الرهن العقاري - هو خطأ من راهن.

كما سبق ذكره، قد تبدأ المرتهن الجزاء وسائل غير قضائية. ومع ذلك، في هذه الحالة نحن نتحدث عن عقد الضمانات العقارية بين الكيانات القانونية. تنطبق على شخص طبيعي أيضا إلى المحاكم (كقاعدة عامة، محكمة مقاطعة موقع عقاري). فقط في هذه الحالة سوف يتم ملاحظتها نوعيا مبدأ الاختصاص الحصري المنصوص عليها في قانون أصول المحاكمات المدنية التابعة للاتحاد الروسي.

عملية الرهن القضائية

المحكمة الجزئية، مع الوثائق اللازمة، وجعل القرار المناسب بشأن انتعاش العقار المرهون. في هذا القرار، في النقاط التالية ينبغي أن تنعكس بشكل واضح:

• المبلغ الذي المدين أن يدفع إلى المرتهن له.
• تحديد كامل من الممتلكات غير المنقولة، ويعطي بكفالة، الذي ممنوع (عنوان أو رقم المساحية أو المنطقة أو تسجيل حالة اتفاق الضمانات العقارية، وهلم جرا. D.).
• الإجراء لتنفيذ العقار المرهون.
• الحد الأدنى للانتعاش أسعار الأولي.
• وهناك حاجة إلى قائمة أساليب وتدابير للحفاظ على الممتلكات غير المنقولة أو لتنفيذ المعاملات بشكل إيجابي.

يمكن للمحكمة منح مهلة للمدين؟ الجواب هو نعم. قد يكون امتدادا مدة أقصاها سنة واحدة. في هذه الحالة، لا ينبغي أن يكون تعهد أن تفعل شيئا مع الأنشطة التجارية للمدين. خلال تأخير مديون يمكن أن تفي بجميع التزاماتها كما المدين: لتسديد القرض والفائدة والعقوبات (التي، بالمناسبة، للفترة من التأخير سوف تتراكم فقط). يجوز منح امتدادا إذا كان المقرض هو في ضائقة مالية أو في حالة عندما أعلن أحد الأطراف المتعاقدة ذاتها مفلسة.

رواية تستحق والأسباب الرئيسية التي يجوز للمحكمة أن ترفض لاسترداد المرتهن. ويشمل ذلك الحالات التالية:

• مبلغ نقدي من الالتزامات المتأخرة هو أقل من خمسة في المئة من القيمة الإجمالية للملكية، ويعطي بكفالة.
• مدة التأخير أقل من ثلاثة أشهر.

وهذا هو عملية غير قضائية الرهن؟ استخدامه غير ممكن إلا في الحالات التالية:

• وكان الطرفان قد تعاقدت توثيقيا من الضمانات العقارية.
• الرهن العقار المرهون ويقدم كتاب العدل بدلا من المحاكم.

لا يسمح عملية الرهن غير القضائية في الحالات التالية:

• مالك العقار المرهون هو الشخص الطبيعي.
• المدين لا يمكن العثور على واحد؛
• بعض عقود الرهن تنفيذها.
• الملكية وضعت لالمرتهن متعددة؛
• الضمان هو الأراضي الزراعية.
• الضمان - التراث الثقافي.

مؤامرة الودائع

وينبغي إيلاء بكفالة فقط بالاشتراك مع الأرض - ينص القانون الروسية أن على الاطلاق أي ممتلكات - سواء كان منزلا أو مبنى أو بناء. ومن الضروري، بالطبع، على الملكية الكاملة للمقرض الأرض إذا كانت الممتلكات لا يزال "تدفق بعيدا" من المدين. في هذه الحالة، هناك حق ما يسمى ب "الاستخدام المحدود" للراهن من الأرض التي أعطيت لخدمة المرتهن (المقرض). ولكن لهذا المدين يجب إقناع المقرض أن تدرج في اتفاق سوى بضع قطع من الأراضي.

في مثل هذه الحالة لا داعي للقلق والمستأجرين: سيكون لديهم النطاق الكامل لحقوق الملكية بعد نقل كامل العقار المرهون للمقرض.

الرهن العقاري من الأراضي

يجب أن ننتقل أخيرا إلى القانون الاتحادي № 102 "على الرهن العقاري"، وهي له الفصل التاسع. إن المعلومات الواردة في هذا القانون سيساعد على خلق صورة أكثر تماسكا والكامل للعلاقة تبعية.

تقول المادة (62) قصة عدد من المناطق الإقليمية، بوصفها الرهن العقاري القانوني للموضوع. لذلك، نحن نتحدث بشكل خاص عن المواقع التي تملكها السلطات الحكومية المحلية أو الاتحادية. وتعتبر هذه المناطق الأشياء رهن العلاقات القانونية إلا بإذن من السلطات المحلية.

وعند منح القروض المضمونة بعقارات غير ممكن؟ وتمنح المادة 63 على سبيل المثال عدد من قطع الأراضي التي ليست علاقات الرهن العقاري الموضوع. هو أي إقليم الدولة أو البلدية (باستثناء الواردة في المادة 62). وبالإضافة إلى ذلك، الكائنات العلاقات الرهن العقاري لا يمكن أن تخدم المناطق، مساحته أقل من الحد الأدنى القانوني.

وتنظم المادة 65 فرصة لبناء مديون جميع أنواع المباني والمنشآت أو المباني على أرض تقع في التعهد. وهكذا، فإن المدين له الحق في القيام به على المساحة المزروعة يريد، ولكن فقط إذا كان هذا لا محظور بموجب اتفاق تعاقدي. ولكن هناك إضافة هامة أخرى. لذلك، إذا كان مديون وبناء على مؤامرة وضعتها شيء من شأنها أن تتداخل بشكل كبير مع المقرض، وسوف يكون من حق هذا الأخير للمطالبة بتغيير في عقد الرهن.

الحصول على الدخل السلبية

لقد سبقت الإشارة النقاط الرئيسية عند استخدام رهن المواطنين الخصائص هي قادرة على توليد الدخل السلبية. الآن هو عليه لتوضيح هذا الوضع أكثر من ذلك بقليل.

النسخة الأكثر شعبية من الأرباح من حبس الرهن - هو الإيجار. ولكن هنا من المهم للغاية للتأكد من أن الإيجار وردت يمكن أن تغطي كامل الرهن العقاري والضرائب وتكاليف الصيانة. لا ننسى أنه في نهاية المطاف يجب أن يبقى ساكنا والأرباح. كيف تنمو في مثل هذه الظروف؟ ومع ذلك، فإن الوضع صعب للغاية. الخيار الأفضل هنا هو تصميم الرهون العقارية. هذا الأسلوب يسمح لزيادة كبيرة في عدد من الاستثمارات. في هذه الحالة، ومع ذلك، النمو والأرباح. إذا كانت قيمة الزيادات الاستثمار -، ويكتسب التي تقترض المال لرهن خاصية إضافية. في المستقبل، يمكنك زيادة وحجم مساهماتها. قد تكون المشكلة هنا واحد فقط - القدرة على ننجرف و"بعيدة جدا". لذلك، تحتاج لحساب كل الخيارات والمخاطر بشكل صحيح. ومع ذلك، فإن فرصة للذهاب الاستثمار كسر في القطاع العقاري في مثل هذه الحالات كبيرة جدا. خصوصا سيئة أشياء في انخفاض تكلفة الاستثمارات العقارية. في هذه الحالة، تبدأ الديون في النمو بشكل ملحوظ، ويتعرض لخطر تجاوز الرهون العقارية القيمة التي تم تعيينها.

ما استنتاج يمكن القيام به هنا؟ العمل على إنتاج الدخل السلبي مع حبس الرهن معقدة بشكل لا يصدق وافرة. الانخراط في مثل هذه يمكن أن يكون إلا الناس حماسا حقا، منضبطة جدا والمريض.